수지벽산블루밍 1단지
용인시 수지구 죽전동
9.98억
분양 32평 · 평당 약 3,120만원
- 입주1997.09 · 30년차
- 세대612세대
- 용적률248% / 22%
- 역세권동천5 · 오리8
- 학군대현초 5분
미금 거주자 관점에서, 비슷한 가격대의 세 단지를 호재·거주 품질·정비사업 잠재력 3축으로 평가.
| 축 | 수지벽산블루밍1 | 동천디이스트 | 여수동 센트럴타운 |
|---|---|---|---|
| 가격 (32평) | 9억 9,850만 | 8억 8,750만 | 12억 2,000만 ※ 33평 |
| 평당가 | 약 3,120만원 | 약 2,770만원 | 약 3,338만원 |
| 연식 | 30년차 (1997) | 18년차 (2007) | 14년차 (2012) |
| 건폐율 | 22% | 15% (쾌적) | 중간 |
| 용적률 | 248% (정비↑) | 279% (정비↓) | — |
| 교통 | 더블역세권 동천(신분당)+오리(분당) | 동천역까지 거리감 | 야탑역까지 도보 |
| 호재 노출도 | 직접 수혜 제4테크노밸리/SRT/리모델링 | 간접 수혜 | 야탑역 인프라(현재) |
| 행정 디스카운트 | 없음 (용인 수지) | 없음 (용인 수지) | 중원구 |
| 거주 품질 | 노후 (배관·주차) | 대단지·쾌적 | 신축급·양호 |
| 주요 단점 | 경부고속 소음 토끼굴 동선 | 역세권 약함 호재 직접성↓ | 중원구 디스카운트 주차난 |
벽산블루밍1단지는 연식만 보면 동천디이스트보다 12년 더 노후했음에도 평당 350만원이 비싸다. 이 프리미엄은 리모델링 + 더블역세권 + SRT 기대감이 합쳐진 결과. 단순 가격 비교가 아니라 "호재 옵션 가치"를 사는 셈이다.
벽산블루밍1(248%)은 동천디이스트(279%)보다 정비사업 사업성에서 우위. 동천디이스트는 18년차에 이미 용적률 한계라 리모델링·재건축 카드가 약하다. "신축은 영원히 신축이 아니다"라는 게 분당권에서 무서운 부분이다.
여수동 센트럴타운은 단지 자체는 신축급이지만 행정구역이 성남시 중원구다. 분당 단지였다면 +2~3억 더 받을 입지인데 중원구 디스카운트가 적용된 가격. 향후에도 이 디스카운트는 거의 안 풀린다고 봐야 한다.
센트럴타운은 분양 29평/33평이 주력이라 "32평 정확 매칭"은 불가능. 벽산블루밍1과 동천디이스트도 32평 = 전용 79~84㎡로 같은 분양평수이지만 평면 배치는 다르다. 단순 평수 비교보다 총 가격 + 평당가로 봐야 정확하다.
① 수지벽산블루밍1단지 — 호재 + 정비사업 옵션 패키지. 10년 시계와 거주 품질 리스크를 감내할 수 있다면 업사이드가 가장 크다. 이미 SRT/리모델링 기대감이 선반영된 가격이라 호재 미실현 시 다운사이드도 함께 진다.
② 동천디이스트 — 가격 효율과 거주 품질의 균형. 정비사업 변수에서 약하고 신분당선 라인 프리미엄이 직접 안 붙는다. "거주 만족 + 보합"이 베이스 케이스.
③ 여수동 센트럴타운 — 가장 비싸고 가장 신축에 가깝지만 중원구 디스카운트가 상수. 신축 거주에 1~3억 더 쓸 수 있고 호재 베팅보다 즉시 거주가 우선이면 합리. 다만 미래 가치 상승률은 셋 중 가장 낮을 가능성.
미금 거주자 입장에서는 ①이 가장 자연스러운 후속 매수 카드. 다만 30년차 단지의 거주 리스크는 임장으로 직접 확인해야 함. ②는 안전판, ③은 거주 만족도 우선 케이스.