← with-claude 허브로
00 /5.21 (목)
5.20 (수) 약정금 5천 입금 + 토허제 신청 완료. 5.21은 매도자에게 카톡 통보 + 출국 준비.
핵심 합의 사항
중도금 금액
2.5~3억 (협의 중)
→
3.5억 확정
중도금 일정
7월 말 ~ 8월 초
→
6.16 (월) 픽스
잔금 일정
단일 확정
→
8월말 ~ 9월말 (9.19 권장)
자금조달계획서
서류 제출
→
구두 설명만 (간소화)
5.20 (수) — 완료 ✓
- 약정서 카톡 동의 · 토허제 불허 시 전액 반환 조항 확인 완료
- 약정금 5,000만 입금 · 매도자 본인 계좌로 이체 완료
- 부동산 → 법무사 서류 전달 · 토허제 신청 진행 중 (~6.10 결과)
- 법무사에게 자금조달계획서 메시지 송부
5.21 (목)
- 매도자에게 카톡 일정 통보 · "5.22~6.1 포르투갈 여행, 6.2 귀국 후 본격 진행" 전달
- 출국 준비 · 토허제는 법무사가 자동 진행 중. 6.2 귀국 후 본계약 일정 협의
이후 일정
- ~6.10 (수) 토허제 결과 발표 · 15영업일 처리. 불허 시 약정금 5,000만 전액 반환
- 허가 시 다음날 (6.11~) 본계약 체결 · 매매계약서 + 계약금 잔액 6,600만 입금 (누적 1.16억 = 10%)
- 6.16 (월) 중도금 3.5억 입금 · 매도자 본인 계좌로. 자기자금 동원 (주식 매도 D+2 결제 고려해 6.11~12 매도 시작)
- 잔금 9.19 (금) → 입주 9.20 (토) · 본계약 시 잔금일 9.19로 매매계약서 명시
01 /자금조달 (법무사 송부)
자금조달계획서는 구두 설명만. 웅이 8.1억 + 찌니 3.5억 = 11.6억 완납.
웅이 · 지분 50%
웅이 명의 자금
— 8.1억 부담 (69.8%) —
현금1.2억
주식1.9억
주담대5.0억
합계8.1억
찌니 · 지분 50%
찌니 명의 자금
— 3.5억 부담 (30.2%) —
현금2.2억
주식1.3억
주담대—
합계3.5억
지분 5:5 vs 자금 70:30 불일치 · 공동명의는 5:5이지만 실제 자금 부담은 웅이 69.8% · 찌니 30.2%. 5:5 등기를 유지하려면 혼인 후(6.8) 웅이→찌니 약 2.3억 증여 처리 필요 (배우자 증여공제 6억 한도 내 비과세). 자금조달계획서는 구두 설명이라 유연.
기존 금융기관 대출
| 항목 | 웅이 | 찌니 |
|---|
| 신용대출 | 8,700만 (2024년 실행, 이자만 상환) | 없음 |
| 마이너스통장 | 없음 (토뱅 9천 → 5천 축소 예정) | 5,700만 (한도만 설정, 미사용) |
DSR 검증 (웅이 단독, 통과)
연소득 2.3억 → DSR 40% 한도 = 연 9,200만
─ 신용대출 8,700만 분할 가정 ≈ 연 1,500~2,000만
─ 주담대 5억 (30년 / 4.5%) ≈ 연 3,050만
─ 합계 약 4,550~5,050만
DSR 약 22% — 한도 안에 여유 ✓
LTV 한도 확인 필요 · 조정대상지역 + 토허제 → LTV 40% = 11.6억 × 40% = 4.64억 한도. 주담대 5억은 약 3,600만 초과. 신혼부부·생애최초 가산 적용 여부 6.3~5 사전심사로 반드시 확인. 한도 미달 시 자기자금 보전 필요.
02 /자금 입금 일정
매매가 11.6억 · 약정금 → 계약금 → 중도금 → 잔금 4단계. 6.16 중도금이 자금 동원 정점.
시점별 입금 흐름
| 시점 | 항목 | 금액 | 누적 | 자금 출처 |
|---|
| 5.20 (수) | 약정금 | 5,000만 | 5,000만 (4.3%) | 현금 |
| 6.11~13 | 계약금 잔액 (10% 충족) | 6,600만 | 1.16억 (10%) | 현금 |
| 6.16 (월) | 중도금 | 3.5억 | 4.66억 (40.2%) | 현금 잔여 + 주식 매도 |
| 9.19 (금) | 잔금 | 약 6.94억 | 11.6억 (완납) | 주담대 5억 + 자기자금 잔여 약 1.94억 |
6.16 중도금 3.5억 자금 동원 · 본계약(6.11~13) 직후 6.16까지 3.5억 송금. 주담대는 잔금일 실행이므로 이 시점엔 현금 + 주식 매도로 충당. 부부 현금 3.4억 - 이미 지출(약정금 5천 + 계약금 6,600만) = 잔여 약 2.24억 + 주식 매도 약 1.26억 필요. 주식 매도 결제 D+2이므로 6.11~12 매도 시작.
03 /전체 타임라인
5.20수 ✓
약정서 동의 · 약정금 5천 입금 · 법무사 토허제 신청 (완료)
카톡 약정서 동의 → 매도자 계좌 이체 → 부동산이 법무사에게 서류 전달 → 신청 진행
5.21목
매도자에게 출국 일정 통보 (카톡)
"5.22~6.1 해외, 6.2 귀국 후 본격 진행" 알림 · 토허제는 자동 진행 중
5.22 — 6.1 · PAUSE
포르투갈 여행 (11일)
토허제 신청 자동 진행 · 국내 행정 일시 중단 · 카톡 소통만 유지
6.2화 · D+13
귀국 · 시차 적응
당일은 업무 X · 다음 날부터 본격 진행
6.3~5수~금
자금 정리 · 대출 사전심사
마통 한도 축소 · 주담대 5억 LTV 가능 여부 확인 · 주식 매도 일정 계획
6.8월 · D+19
혼인신고
관할 구청 또는 정부24 · 본계약 (6.11) 전 완료
~6.10수 · D+21
토지거래허가 결과 발표
5.20 신청 + 15영업일 · 불허 시 약정금 5천 전액 반환
6.11~13목~토
본계약 (부부 공동 매수인) · 계약금 잔액 6,600만 입금
매매계약서 작성 + 송금 · 누적 1.16억 = 10%
6.16월 · D+27
중도금 3.5억 입금 ⚠️ 자금 동원 정점
매도자 본인 계좌 송금 · 영수증 확보 · 누적 4.66억 (40.2%)
6~9월3개월
잔금 준비 · 주담대 정식 약정
주담대 5억 실행 일정 확정 · 자기자금 잔여분 정리
9.19금 · D+122
잔금 + 공동명의 등기 + 전입신고 (동일일)
잔금 약 6.94억 입금 · 매도자 근저당 4.95억 동시 말소 필수
9.20토 · D+123
입주 — 이사
잔금·등기는 전일 완료 · 가구·짐 반입
~11.1811월 중순
취득세 신고 · 납부 (각자 50%)
잔금 후 60일 이내 · 위택스 또는 법무사 대행
04 /단계별 가이드
I ✓
약정서 동의 + 약정금 입금 + 토허제 신청 (법무사) — 완료
5.20 (수) · 완료
처리 흐름 (5.20)
- 부동산이 미리 받아둔 서류를 법무사에게 전달 준비
- 부동산 → 웅이·찌니 카톡으로 약정서 송부
- 약정서 확인 후 "동의합니다" 회신 — 토허제 불허 시 전액 반환 조항 명시 확인 필수
- 매도자 본인 계좌로 5,000만 송금 · 적요 "약정금"
- 부동산이 법무사에게 서류 전달 → 법무사가 토허제 신청 진행
준비물
- 신분증 (웅이·찌니 각자)
- 이체 한도 사전 해제 (5천 송금 가능 상태)
중요 · 약정금 입금 후 매수자 파기 시 5천 못 돌려받음. 매도자 파기 시 1억 받음 (배액배상). 토허제 불허 시 환불 받으려면 약정서에 그 조항 명시 필수.
II
자금 정리 + 대출 사전심사
3일 · 6.3~6.5 (귀국 후)
병렬 진행
- 토뱅 마통 9천 → 5천 한도 축소
- 은행 주담대 5억 사전심사 — LTV 40% + 신혼부부·생애최초 가산 적용 여부 확인
- 주식 매도 일정 확정 — 6.11~12 매도 시작 (D+2 결제로 6.16 중도금 대비)
- 웅이↔찌니 자금 이전 계획 (혼인 후 배우자 증여공제 6억 한도 활용)
DSR은 통과 확정 · 웅이 연소득 2.3억 기준 DSR 40% 한도 = 9,200만/년. 신용대출 8,700만 + 주담대 5억 합산 연 상환액 약 5,050만 → DSR 22%로 한도 여유.
LTV가 진짜 변수 · 11.6억 × 40% = 4.64억 한도. 주담대 5억은 약 3,600만 초과. 신혼부부 가산 적용 여부 사전심사 시 확인.
왜 6.8?
- 본계약 (6.11~13) 전 부부 상태 확보
- 혼인 후 배우자 증여공제 6억 활용해 웅이↔찌니 자금 이전 자유
준비물
- 혼인신고서 (구청 비치 또는 정부24)
- 웅이·찌니 신분증
- 증인 2명 서명 (사전 서명 OK)
- 가족관계증명서 각자 1통
이후 확인 · 신고 즉시 효력 발생. 1~2일 후 가족관계증명서·혼인관계증명서 반영. 본계약 시 부부 공동매수인으로 명시.
IV
본계약 (부부 공동 매수인) · 계약금 잔액
2시간 · 6.11~13 (허가 후)
해야 할 일
- 토지거래허가 결과 확인 (6.10 즈음)
- 정식 매매계약서 작성 · 매수인란 웅이·찌니 둘 다 + 각 지분 50% 명시
- 계약금 잔액 6,600만 입금 (약정금 5천 + 6,600만 = 1.16억 = 10%)
- 잔금일 9.19 (금) 명시 — 9.20 토요일 등기소 휴무
- 중도금 6.16 3.5억 매매계약서 명시
준비물 (각자)
- 신분증 + 인감도장
- 인감증명서 부동산매수용 1통 (3개월 내)
- 주민등록등본 1통 + 혼인관계증명서 1통
V
중도금 3.5억 입금
30분 · 6.16 (월) ⚠️
중도금 의미
- 본계약과 잔금 사이 중간 지급금. 매도자 자금 확보 + 매수자 부담 분산
- 이번 거래는 매매가의 약 30% (3.5억 / 11.6억) — 일반적 30~50% 범위 내
- 중도금 입금 후 매도자 일방 파기 불가 (법적 이행 단계 진입)
해야 할 일
- 매도자 본인 계좌로 3.5억 송금
- 송금 적요 "중도금" 명시
- 매도자에게 영수증 받기 — 분쟁 시 입증
자금 동원 계획
- 부부 현금 잔여: 약 2.24억 (총 3.4억 - 약정금 5천 - 계약금 6,600만)
- 주식 매도: 약 1.26억 필요 (결제 D+2 → 6.11~12 매도 시작)
- 이체 한도 사전 점검 — 3.5억 1일 한도 풀어두기
주의 · 중도금 입금 후 계약 해제 시 약정금 5천 + 계약금 잔액 6,600만 + 중도금 3.5억 = 약 4.66억 손실 위험. 입금 직전 토허증·근저당 상태 재확인.
VI
잔금 + 공동명의 등기 + 전입신고 + 입주
9.19 (금) 잔금 · 9.20 (토) 입주
9.19 (금) — 잔금/등기/전입신고
- 잔금 약 6.94억 입금 (주담대 5억 + 자기자금 자기앞수표 1.94억)
- 매도자에게서 등기권리증·완납영수증 인수
- 매도자가 받은 잔금으로 카카오뱅크 대출 (약 4.1억) 즉시 상환 + 근저당 말소 등기 동시 진행
- 법무사 등기 접수 — 웅이 50% + 찌니 50% 공동명의로 신청
- 주민센터 또는 정부24에서 당일 전입신고 (둘 다)
9.20 (토) — 입주
준비물 (각자)
- 신분증 + 인감도장
- 인감증명서 부동산매수용 3통 (3개월 내)
- 주민등록등본 2통 + 가족관계증명서 1통 + 혼인관계증명서 1통
- 매매계약서 원본 + 토지거래허가증 원본 + 중도금 영수증
매도자 근저당 4.95억 동시 말소 필수 · 등기부 을구에 카카오뱅크 근저당 4.95억(실대출 약 4.1억) 설정됨. 잔금일에 매도자 대출상환 + 근저당 말소 등기 법무사가 동시 처리. 매도자 대출상환 영수증 + 근저당 말소 신청서 접수증 본인 확인 필수.
VII
취득세 신고 + 납부 (각자 50%)
잔금 후 60일 이내 · ~11.18
11.6억 1세대 1주택 취득세 추정 (전용 84.80㎡)
| 항목 | 요율 | 금액 |
|---|
| 취득세 본세 | 3.0% (9억 초과) | 약 3,480만 |
| 지방교육세 | 0.3% | 약 348만 |
| 농어촌특별세 | 전용 85㎡ 이하 비과세 | 비과세 |
| 생애최초 감면 | 200만 한도 | -200만 |
| 총 부담 (추정) | | 약 3,628만 |
공동명의 5:5 → 웅이 1,814만 + 찌니 1,814만 각자 신고
주의 · 전용 84.80㎡로 농특세 비과세 확정. 생애최초 감면은 부부합산 소득 1.3억 이하 등 조건 충족 필요해서 사전 검증 권장.
05 /통합 준비물 체크리스트
오늘 (5.20) · 약정 + 토허제
- 신분증 (웅이·찌니 각자)
- 이체 한도 해제 (5천 송금 가능)
- 약정서 동의 (카톡)
- 매도자 본인 계좌 정보
귀국 후 (6.3~)
- 주민등록등본 각 5통 (정부24 무료)
- 가족관계증명서 각 3통
- 인감도장 (없으면 등록)
- 대출 사전심사 서류 (재직증명서, 원천징수영수증, 건강보험자격득실확인서)
- 주식 매도 일정 확정 (6.11~12 매도 시작)
혼인신고 (6.8)
- 혼인신고서
- 증인 2명 서명
- 가족관계증명서 각 1통
본계약 (6.11~13)
- 토허증 원본
- 인감증명서 부동산매수용 각 1통
- 혼인관계증명서 각 1통
- 계약금 잔액 6,600만
- 잔금일 9.19 + 중도금 6.16 3.5억 명시 확인
중도금 (6.16) ⚠️
- 이체 한도 사전 해제 (3.5억)
- 주식 매도 결제 완료 확인 (D+2)
- 매도자 본인 계좌 재확인
- 송금 영수증 보관
잔금일 (9.19, 각자)
- 인감증명서 부동산매수용 3통
- 주민등록등본 2통
- 가족관계증명서 + 혼인관계증명서
- 매매계약서 + 토허증 + 중도금 영수증 원본
- 법무사 동석 (등기 대행 100~200만)
- 매도자 근저당 말소 접수증 확인
입주일 (9.20)
- 이사 업체 사전 예약
- 가전·인터넷 설치 일정
- 도시가스·전기 명의 변경
06 /반드시 확인할 것
Critical Checks
"실수를 줄이는 10가지 — 약정부터 등기까지."
- 약정서 토허제 조항 · 카톡 약정서에 "토지거래허가 불허 시 약정금 전액 반환" 명시 확인 후 동의.
- 매도자 본인 계좌 확인 · 약정금·계약금·중도금·잔금 모두 매도자 본인 계좌로. 가족·대리인 계좌 X.
- 토허제 결과 6.10 확인 · 불허 시 약정금 5천 반환받고 거래 종료. 허가 시 즉시 본계약 일정 협의.
- LTV 사전심사로 확인 · 11.6억 × 40% = 4.64억 한도. 주담대 5억 초과 여부 + 신혼부부 가산 적용 가능 여부. DSR은 22%로 통과 확정이라 신경 X.
- 6.16 중도금 3.5억 자금 동원 · 본계약 직후 3일 내 송금. 주식 매도 D+2 결제 → 6.11~12 매도 시작 필수. 이체 한도 사전 해제.
- 중도금 입금 후 파기 시 손실 4.66억 · 약정금 + 계약금 + 중도금 누적. 입금 직전 모든 조건 재확인.
- 매도자 근저당 4.95억 동시 말소 · 잔금일에 매도자 대출상환 + 근저당 말소 등기를 법무사가 동시 처리하는지 본인 확인.
- 잔금일 9.19 고정 · 8월말~9월말 범위 중 9.19 권장. 본계약 시 잔금일 매매계약서 명시.
- 실거주 의무 2년 · 토허제 매수는 등기일 기준 2년 실거주 필수. 위반 시 과태료 + 매매대금 10% 이행강제금.
- 공동명의 등기 신청서 · 등기 접수 전 신청서에 웅이 50% + 찌니 50% 명시 확인.